Bij tijdelijke verhuur van uw woning komt u al snel tot vragen over huurbescherming, leegstandwet, belastingen en hypotheek.
Onderstaand hebben wij de verschillende onderwerpen uiteen gezet.
Huurbescherming
In Nederland is de bescherming van de huurder goed geregeld. Zo goed dat bij vele (toekomstige) verhuurders de vrees bestaat dat de “je de huurder er niet meer uit krijgt”. Als u daar ook bang voor bent is het goed om het volgende te weten.
De huurder ontleent zijn rechten aan het Burgerlijk Wetboek. Gesteld kan worden dat het BW de huurder een uitgebreide bescherming biedt. Dat houdt in dat het voor de verhuurder in beginsel niet eenvoudig is om eenzijdig een huurovereenkomst op te zeggen. De wet biedt daartoe slechts in een beperkt aantal gevallen de mogelijkheid. Dan moet al gauw worden gedacht aan wanbetaling, overlast, e.d. Voorts is onder bepaalde voorwaarden eenzijdige opzegging mogelijk in die gevallen waarin een huurcontract voor bepaalde tijd is aangegaan.
Het huurrecht voorziet in de mogelijkheid van een huurcontract voor bepaalde tijd. Het contract moet in dat geval een beding bevatten waarin is geregeld dat de eigenaar/bewoner de verhuurde woning na afloop van de huurtermijn weer zelf wil gaan bewonen. Onder verwijzing naar deze opzeggingsgrond kan de verhuurder de huurovereenkomst te zijner tijd eenzijdig opzeggen. Altijd moet een opzegtermijn in acht worden genomen. Deze termijn beloopt minimaal drie maanden.
Het is duidelijk dat bij expats, maar ook bij anderen die overwegen tijdelijk te gaan verhuren, veelal sprake is van een situatie waarin het voor de hand ligt om de zaken op de boven aangegeven wijze vast te leggen. Ook dan blijft het uiteraard belangrijk om bij de keuze van de huurder zorgvuldig te werk te gaan. Dat geeft de beste garantie dat de huurder zich aan de afspraken houdt en dat u, als verhuurder, aan het verhuren van uw woning maximaal plezier beleeft.
Bedoeld beding is uiteraard niet van toepasssing in de situatie dat uw woning ook te koop staat. Wordt de in de verkoop staande woning verhuurd dan kan opzegging in beginsel alleen plaatsvinden met wederzijds goedvinden. Anders is dit wanneer u tijdelijk verhuurt op basis de Leegstandwet.
Aan deze tekst kunnen geen rechten worden ontleend.
Leegstandwet (overbruggingsverhuur te koop staande woning)
Heeft uw bank bezwaren tegen verhuur van uw te koop staande woning?
Deze bezwaren neemt u weg met tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet. Bij tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet zijn de huurbeschermingsbepalingen uit het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing. Daarvoor is een vergunning nodig van burgemeester en wethouders van de gemeente waarin de woonruimte ligt. De vergunning geldt voor maximaal twee jaar. Op verzoek van de eigenaar van de woning kan de vergunning worden verlengd telkens met maximaal één jaar, maar de totale lengte van de vergunning is nooit meer dan vijf jaar.
- Vergunningen worden aangevraagd met behulp van het Model aanvraagformulier tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet.
- De huurovereenkomst moet voor ten minste zes maanden worden aangegaan en er geldt een opzegtermijn van minimaal één maand voor de huurder en minimaal drie maanden voor de verhuurder.
- De huurprijs kan niet hoger zijn dan de prijs die in de vergunning van B & W is vermeld. De maximale huurprijs wordt vastgesteld aan de hand van het woningwaarderingstelsel (puntensysteem).
- Tijdelijk verhuren onder het regime van de Leegstandwet maakt het mogelijk eventuele risico’s aanmerkelijk te verkleinen. De huurovereenkomst stopt automatisch als de vergunning is verlopen. Zo bouwt u voor uzelf en uw bank de zekerheid in dat uw huis na afloop van de overeengekomen termijn weer vrijkomt.
- U moet wel enige bureaucratische rompslomp voor lief nemen. Wij kunnen u daarbij van dienst zijn.
Aan deze tekst kunnen geen rechten worden ontleend.
Belastingen
De fiscus beschouwt de verhuurde woning in de regel als vermogen. De waarde van onder andere dit vermogen, verminderd met de schulden (hypotheek e.d.), wordt belast met 1,2% vermogensrendementsheffing volgens vermogensbox 3. Een en ander is gebaseerd op het uitgangspunt dat niet het daadwerkelijk behaalde rendement op het vermogen wordt belast maar een verondersteld rendement van 4%. Over deze 4% wordt 30% belasting (vermogensrendementsheffing) geheven (30% van 4% = 1,2%). Huurinkomsten behoeven niet te worden opgegeven.
Bij tijdelijke verhuur kan de eigen woning onder voorwaarden belast blijven in box 1. Bijvoorbeeld bij tijdelijk verblijf in het buitenland. Dan geeft u zolang uw eigen woning verhuurd is, 75% van de huurinkomsten op in box 1, in plaats van het eigenwoningforfait. De overige 25% huurinkomsten blijft onbelast. De betaalde hypotheekrente blijft aftrekbaar. U moet wel steeds de intentie hebben dat de eigen woning als hoofdverblijf blijft fungeren.
Uiteraard zijn er vele specifieke situaties denkbaar, raadpleeg in ieder geval de belastingdienst en/of een fiscalist.
Aan deze tekst kunnen geen rechten worden ontleend.
Hypotheek
Indien u de woning in eigendom heeft en op de woning rust een hypotheek, raadpleeg dan uw hypotheekvoorwaarden. Mogelijk dient u, afhankelijk van uw hypotheekvoorwaarden, voor de verhuur van uw woning toestemming te verkrijgen van de hypotheekverstrekker. Dit is van belang aangezien het negeren van de hypotheekvoorwaarden vroeg of laat eventueel gevolgen kan hebben voor uw hypotheek.
Heeft uw bank vanwege de hypotheek bezwaar tegen verhuur van uw in de verkoop staande woning dan komt u met de Leegstandwet aan deze bezwaren tegemoet. Zie ook Leegstandwet (overbruggingsverhuur te koop staande woning).
Aan deze tekst kunnen geen rechten worden ontleend.
Energielabel
Vanaf 1 januari 2008 moeten eigenaren van woningen bij verkoop of verhuur een energielabel kunnen overhandigen aan de koper/huurder. Het energielabel voor woningen is te vergelijken met het energielabel voor auto's en witgoed. Het label loopt van A t/m G. Een woning met het A-label is het energiezuinigst en met het G-label het minst zuinig.
Als uw woning in 1998 of later is gebouwd is er vooraf al een berekening gemaakt die leidde tot de zogenaamde energieprestatiecoëfficiënt (EPC). De berekening is tegelijk met de aanvraag voor de bouwvergunning ingediend bij de gemeente. Als de bouwvergunning niet langer dan 10 jaar geleden is aangevraagd, kan de eigenaar de EPC-berekening overhandigen in plaats van het energielabel. Het energielabel is niet verplicht voor deze woningen die jonger zijn dan 10 jaar en ook niet voor monumenten.
Bij ontbreken van een energielabel kunnen verhuurder en huurder overeenkomen dat er geen energielabel aanwezig is. Indien beide partijen akkoord gaan kan een huis dus worden verhuurd zonder energielabel.
Aan deze tekst kunnen geen rechten worden ontleend.
Eerlijke Huisvesting en Gelijke Kansen